行業(yè)發(fā)展動態(tài)
一二線城市房產(chǎn)市場火爆融化不了三四線城市的冰寒，去年開始再度吹起的高增速房價(jià)讓一二線房產(chǎn)市場忘卻了之前的陣痛，可三四線城市的房產(chǎn)仍處在無休止的苦楚當(dāng)中，三四線城市的開發(fā)商不得不尋找自救之道，而“智慧社區(qū)”似乎成為了這些地產(chǎn)商的救命稻草之一。
多數(shù)開發(fā)商眼中的智慧社區(qū)與社區(qū)O2O無關(guān)
近期發(fā)現(xiàn)不少樓盤的戶外招牌廣告都寫著大大的“智慧社區(qū)”廣告，尤其是在浙江的一個小縣城內(nèi)的樓盤都知道打智慧社區(qū)的廣告了，可見智慧社區(qū)概念已經(jīng)深入開發(fā)商的營銷視野當(dāng)中。
有意思的是，這家樓盤所在位置幾乎是我每次出門的必經(jīng)之地，所以之前經(jīng)過時有意無意的都會看一眼他們的周邊戶外廣告，之前一年半多的時間從來沒見過他們是智慧社區(qū)的樓盤營銷話術(shù)，而前幾個月突然有一天看到滿周圍的廣告全部換成了“智慧小區(qū)”，難道是不是智慧社區(qū)只需換一批廣告牌就可以了？各家樓盤打出“智慧社區(qū)”廣告真的能提供智慧社區(qū)級別的服務(wù)么？現(xiàn)階段顯然不能。
為了能賣房，開發(fā)商一直都拼，可是開發(fā)商眼中的“智慧社區(qū)”，與物業(yè)眼中的“社區(qū)服務(wù)”，以及O2O公司眼中的“社區(qū)O2O”的聚焦點(diǎn)有著天差地別。目前業(yè)界對于智慧社區(qū)的功能定義大體是這樣的：按不同功能模塊劃分，智慧社區(qū)提供的服務(wù)一般分為四類：一是基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，包括有線、無線通信網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入、強(qiáng)電接入等；二是物業(yè)管理與安全服務(wù)，包括視頻監(jiān)控、防盜報(bào)警、電子巡更、門禁、停車場管理等；三是智能家居服務(wù)，包括家庭安防、居家養(yǎng)老、遠(yuǎn)程家電控制、通信娛樂等；四是便民生活服務(wù)，包括電子政務(wù)、電子商務(wù)、收費(fèi)交易、醫(yī)療健康、鄰里社交等。
如今開發(fā)商開放智慧社區(qū)樓盤時更多的是盡量做好基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、物業(yè)管理與安全服務(wù)以及智能家居服務(wù)這前三部分，多數(shù)的還只是前兩部分，因?yàn)殚_發(fā)商最為看重的是“賣”的環(huán)節(jié)，所以其只需提供給讓購房者可以直觀看得到基礎(chǔ)硬件建設(shè)就可以了，讓購房者覺得這里的房子物有所值，以便他們能在行情低迷時與同行競爭中更有競爭力的把房子賣出去，或者是提高一定的售價(jià)。
也就是說，開發(fā)商眼中的智慧社區(qū)，更主要強(qiáng)調(diào)的是他有哪些硬件基礎(chǔ)建設(shè)是可以直接看見的，因?yàn)槎鄶?shù)中國人更樂于對可以直觀看得見摸得著的東西買單，若是小區(qū)內(nèi)裝有視頻監(jiān)控、防盜報(bào)警、電子巡更、門禁、停車場管理等硬件智能設(shè)備，不用多說購房者也會覺得這里房子感覺起來很高端。換言之，開發(fā)商提供了這些實(shí)際的智慧社區(qū)基礎(chǔ)硬件環(huán)境肯定比那些沒有這些東西的樓盤的房子更好賣或者價(jià)更高，這是目前那些主打智慧社區(qū)概念的開發(fā)商的主要目的。
至于房子賣出去后的后續(xù)物業(yè)服務(wù)如何，購房者在看房買房時無法體驗(yàn)，開發(fā)商只需畫大餅式的把入駐之后的物業(yè)服務(wù)描述的美好一些，大小購房者疑慮勸其下單買房即可，而未來物業(yè)服務(wù)究竟能不能做到當(dāng)時描述的那樣就不是開發(fā)商關(guān)心的問題了，即便未來因物業(yè)服務(wù)有問題，那也是物業(yè)公司的事情，開發(fā)商早就賺好錢走人了，開發(fā)商只需想法設(shè)法把房子賣出去，服務(wù)的事情是后面物業(yè)公司該負(fù)責(zé)的。
目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀中，多數(shù)中小開發(fā)商并不具備后續(xù)的物業(yè)服務(wù)能力，而一些大的開發(fā)商，物業(yè)部門與房產(chǎn)部門也是分開的，所以導(dǎo)致時常出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商三者之間糾結(jié)的矛盾關(guān)系。雖然現(xiàn)在很多大型房產(chǎn)公司已經(jīng)意識到物業(yè)在未來的重要性，但多數(shù)的中小開發(fā)商即便意識到這一點(diǎn)，自身也無力轉(zhuǎn)變，所以在房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌鲎兏镏凶钕缺磺逑吹舻目赡芫褪撬麄儭?/p>
2C的社區(qū)O2O市場難以切入，那就想辦法從2B端下手
之前交了過很多技術(shù)流的社區(qū)O2O項(xiàng)目，有些團(tuán)隊(duì)反應(yīng)不知道該如何從C端入手，或者是經(jīng)過幾番嘗試之后發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)有資源和技術(shù)難以真正的進(jìn)入社區(qū)C端市場，最終調(diào)整策略從B端切入社區(qū)市場。不過，這個B端肯定不是物業(yè)端，因?yàn)榕c物業(yè)建立長期穩(wěn)定健康的合作關(guān)系要更難，而且與物業(yè)合作根本不會有資金回款，現(xiàn)在的物業(yè)大多數(shù)根本不會為社區(qū)項(xiàng)目付費(fèi)，甚至還會收錢。
現(xiàn)有樓盤的物業(yè)沒辦法合作，那就想辦法向產(chǎn)業(yè)鏈上游走，直接與新樓盤開發(fā)商合作，在目前的房產(chǎn)發(fā)展走勢和輿論關(guān)注熏陶出來的智慧社區(qū)大環(huán)境下，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)意識到新樓盤建造必須按照智慧社區(qū)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)來，甚至國家對新樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施也有一定的智慧社區(qū)基礎(chǔ)硬件方面的要求。國家推動智慧社區(qū)發(fā)展早已是既定的國家戰(zhàn)略，但與放開小區(qū)大門一樣，在老舊小區(qū)內(nèi)實(shí)施的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新樓盤。
對于技術(shù)流派而言，與開發(fā)商嘗試建立合作關(guān)系是一條不錯的出路。一方面，很多技術(shù)流類的社區(qū)O2O創(chuàng)業(yè)公司的市場運(yùn)營能力不足，2C變現(xiàn)的方式難以走通；另一方面，大多數(shù)物業(yè)都不會為技術(shù)流的東西買單，想合作就得燒錢。如此一來，只出不進(jìn)的燒錢模式根本堅(jiān)持不了多久，指望找到投資人來出資燒錢，方向上就有問題，社區(qū)項(xiàng)目首要考慮的是如何養(yǎng)活自己，而不是如何包裝項(xiàng)目去找投資人，因?yàn)槎鄶?shù)項(xiàng)目是找不到投資人的，不賺錢的項(xiàng)目也很少有投資人愿意去冒險(xiǎn)，而大牌VC看項(xiàng)目是很挑剔的。
直接與開發(fā)商談智慧社區(qū)合作還能拿到一定的合作費(fèi)用，至少可以收回一定的運(yùn)營成本，畢竟投入硬件也需要錢，養(yǎng)團(tuán)隊(duì)也有費(fèi)用。與開發(fā)商合作肯定不是工程性質(zhì)的外包合作，而是長期的社區(qū)O2O合作，視頻監(jiān)控、樓宇對講、智慧停車、安全門禁等這些在后期都需要運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，而多少老舊樓盤的維護(hù)費(fèi)用中是沒有這部分的，或者也有但費(fèi)用很少，畢竟多少老舊社區(qū)也沒什么智慧社區(qū)的基建設(shè)備。
當(dāng)然，智慧社區(qū)的設(shè)備維修僅僅是后期營收中的一小塊，如果再與開發(fā)商合作時拿下智慧社區(qū)后期的商業(yè)運(yùn)營權(quán)則是最終的目標(biāo)。智慧社區(qū)的好處在于功能的豐富性，這就為后期增值變現(xiàn)帶來更多的可能，簡單的廣告可以賺錢，如果將智慧社區(qū)的功能植入到家庭生活之中作為智慧社區(qū)的平臺存在的話，增值變現(xiàn)的空間就更多更大了?？纯辞拔闹腔凵鐓^(qū)功能分類中的第三、第四點(diǎn)就明白了。不過，最后的成果怎么樣，還得看團(tuán)隊(duì)自身的能力水平，畢竟相同事情不同團(tuán)隊(duì)取得的結(jié)果不同。
開發(fā)商把智慧社區(qū)當(dāng)成的概念來做對于一些想在社區(qū)內(nèi)找機(jī)會的技術(shù)公司是好事，開發(fā)商只重視眼前的利益，有利于社區(qū)創(chuàng)業(yè)公司拿下長遠(yuǎn)的利益獲取權(quán)。目前，在之前接觸的項(xiàng)目當(dāng)中，已經(jīng)有公司在這個方向做嘗試了，但具體怎么做的不方便多言。
想進(jìn)入社區(qū)難，想難道社區(qū)話語權(quán)更難，所以與開發(fā)商合作雖然市場周期長了點(diǎn)，但可以進(jìn)入社區(qū)而且還掌控一定的話語權(quán)，此外又能拿到一定的資金用于團(tuán)隊(duì)發(fā)展的基礎(chǔ)開銷。所以，如果有些技術(shù)流派的團(tuán)隊(duì)還迷途在2C市場找不到方向的話，不妨回過頭來換個方向向2B市場嘗試，或許會發(fā)現(xiàn)山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村。